Una recente e significativa pronuncia della Corte d’Appello di Roma (sentenza n. 3419 depositata il 2 giugno 2025) ha ribadito un principio di grande rilevanza per la vita condominiale: quando il regolamento condominiale ha natura contrattuale ed è stato approvato all’unanimità, può legittimamente vietare l’apertura di bed & breakfast, affittacamere o altre attività produttive all’interno del condominio, inclusi gli affitti brevi inferiori a 30 giorni.
La questione: attività ricettive in condominio
Negli ultimi anni, con l’aumento degli affitti brevi e delle attività turistiche nelle città, è diventato sempre più frequente il conflitto tra chi intende utilizzare il proprio appartamento per finalità ricettive e gli altri condòmini, disturbati dal continuo via vai di turisti.
Nel caso in oggetto, alcuni proprietari avevano affittato i propri immobili a società o soggetti terzi per svolgere attività di B&B o affittacamere. Il condominio ha contestato tale utilizzo, richiamandosi a una clausola del regolamento condominiale che vietava espressamente sia le attività produttive che le locazioni di breve durata, inferiori ai trenta giorni.
La decisione della Corte: prevale il regolamento contrattuale
La Corte d’Appello ha confermato la sentenza di primo grado (Tribunale di Roma, n. 556/2021), ordinando la chiusura immediata delle attività ricettive in violazione del regolamento condominiale. È stato respinto l’appello presentato dai condòmini/locatori e dalle società conduttrici, che sostenevano la legittimità dell’uso degli immobili a fini turistici.
Secondo la Corte:
“Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni anche all’uso delle proprietà esclusive, purché siano formulate in modo chiaro ed esplicito e siano richiamate negli atti di acquisto.”
Il regolamento in questione era stato approvato all’unanimità in assemblea e, non essendo stato impugnato nei termini, è da considerarsi vincolante per tutti, compresi gli acquirenti successivi e gli inquilini, se nei loro contratti viene richiamato.
Perché il B&B è considerato attività produttiva?
Uno dei punti chiave della sentenza riguarda la natura dell’attività di bed and breakfast. Non si tratta di una semplice locazione, ma di una forma di attività imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del Codice civile, poiché prevede l’offerta di servizi accessori come la pulizia giornaliera, il cambio della biancheria e l’accoglienza degli ospiti.
La Corte ha sottolineato che:
“Il titolare di un B&B svolge un’attività diretta alla produzione e allo scambio di servizi, che si distacca dalla mera locazione e si avvicina molto di più a un’attività produttiva in senso proprio.”
Le implicazioni per i condòmini
Chi acquista o affitta un immobile all’interno di un condominio non può ignorare il regolamento contrattuale. Anche se l’atto di acquisto non lo contiene integralmente, è sufficiente che venga menzionato o richiamato perché si consideri accettato. Lo stesso vale per gli affittuari, se il regolamento viene inserito o citato nel contratto.
Questo significa che:
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non è possibile avviare un’attività vietata dal regolamento;
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il condominio può agire legalmente per far cessare attività incompatibili;
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i condòmini che violano le regole possono essere condannati anche al pagamento delle spese legali.
ALAC al tuo fianco per tutelare il condominio
Questo caso conferma l’importanza di regolamenti condominiali chiari e ben redatti, capaci di tutelare la tranquillità e la destinazione residenziale dello stabile. La natura contrattuale di tali documenti attribuisce loro un’efficacia vincolante molto forte.
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