Installare una canna fumaria sul tetto dell’edificio condominiale? Serve l’assenso di tutti i condòmini. Lo ha stabilito il Tribunale di Napoli Nord con la sentenza n. 4945 del 9 dicembre 2024, che rafforza il principio della tutela delle parti comuni.
La vicenda
All’interno di un condominio, l’assemblea aveva deliberato — a maggioranza qualificata — di autorizzare un condòmino a installare una canna fumaria sul tetto, da collegare alla propria unità immobiliare. Un’altra condòmina ha impugnato la decisione, sostenendo che tale intervento non poteva essere approvato senza il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione.
Il giudice ha dato ragione all’attrice: la delibera è stata annullata perché adottata in violazione delle norme che regolano l’uso e le modifiche delle parti comuni.
Perché l’unanimità è necessaria
Il punto centrale della decisione riguarda la natura dell’intervento. Secondo il Tribunale, l’installazione della canna fumaria sul lastrico solare condominiale non rappresenta un semplice utilizzo “più intenso” del bene comune, ma configura la creazione di un vero e proprio diritto reale di servitù.
Il tetto dell’edificio, infatti, viene stabilmente asservito alle esigenze di un singolo proprietario. Un uso esclusivo e funzionale che altera la destinazione originaria del bene comune. In questi casi, la normativa prevede che l’intervento sia legittimo solo se autorizzato da tutti i condòmini, non potendo bastare una deliberazione approvata a maggioranza.
Un ulteriore elemento che ha inciso sulla valutazione è la previsione, nella stessa delibera, che tutte le spese di manutenzione del manufatto siano a carico del condòmino beneficiario. Questo ha rafforzato la tesi dell’uso esclusivo e della necessità di unanimità.
Il problema del conflitto d’interessi
La sentenza evidenzia anche un secondo profilo critico: il conflitto d’interessi. Il condòmino richiedente aveva partecipato alla votazione assembleare, determinandone in maniera decisiva l’approvazione.
Richiamando la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia societaria, il Tribunale ha ritenuto che la partecipazione al voto di chi ha un interesse diretto e personale nella delibera possa viziarne la validità. L’interesse privato non deve prevalere su quello della collettività condominiale.
Le conseguenze
In conclusione:
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la delibera è stata annullata;
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l’impugnazione è stata accolta;
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il condominio è stato condannato al pagamento delle spese processuali.
Un principio da ricordare
Questa pronuncia conferma che le modifiche alle parti comuni che creano diritti a favore di singoli condòmini richiedono sempre l’unanimità. In mancanza, anche un atto formalmente deliberato può essere facilmente annullato in giudizio.
