L’organizzazione delle assemblee condominiali è un momento cruciale per la vita del condominio, in cui si assumono decisioni importanti che coinvolgono tutti i proprietari. Tuttavia, è fondamentale che tali convocazioni avvengano nel pieno rispetto della normativa vigente per garantire la validità delle decisioni adottate. Tra i temi più dibattuti vi è quello relativo alla validità della convocazione inviata tramite e-mail ordinaria.
La convocazione via e-mail ordinaria è invalida
La convocazione dell’assemblea condominiale effettuata mediante e-mail ordinaria non ha valore legale e può essere annullata, anche quando è lo stesso condòmino ad aver comunicato il proprio indirizzo e-mail all’amministratore autorizzandolo espressamente ad utilizzare questo mezzo per le comunicazioni condominiali.
La legge, attraverso l’articolo 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, stabilisce in modo inderogabile i canali ammessi per la convocazione delle assemblee: raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), consegna a mano o fax. Qualsiasi altra modalità non garantisce la certezza della ricezione da parte del destinatario e, pertanto, non può essere considerata valida.
La tutela degli interessi condominiali
Questa previsione normativa mira a tutelare gli interessi fondamentali del condominio, evitando che un avviso importante come quello di convocazione possa andare smarrito o non essere ricevuto con certezza. A differenza della posta certificata, infatti, la semplice e-mail non consente di dimostrare in modo sicuro l’avvenuta ricezione da parte del destinatario.
Un principio ribadito anche dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, che ha confermato l’importanza del rispetto delle modalità legali di convocazione.
Un caso concreto: la Cassazione si esprime
La questione è stata oggetto di un importante pronunciamento della Corte di Cassazione, che ha accolto il ricorso di una società condominiale esclusa da un’assemblea convocata via e-mail ordinaria. Dopo il rigetto da parte del Tribunale di Monza e della Corte d’Appello di Milano, la Cassazione ha chiarito che il mancato rispetto delle modalità previste per la convocazione costituisce un vizio procedurale che rende annullabile – ma non nulla – la delibera adottata.
Solo il condòmino che non ha ricevuto l’avviso in modo corretto può contestare la validità della decisione assembleare, a condizione di dimostrare l’omissione della convocazione.
La natura recettizia della convocazione
La convocazione assembleare è un atto recettizio, il che significa che produce i suoi effetti solo nel momento in cui viene effettivamente portato a conoscenza del destinatario. È quindi onere dell’amministratore dimostrare che tutti i condòmini hanno ricevuto l’avviso nei termini di legge.
Per questo motivo, non è sufficiente che l’amministratore o i singoli condòmini si accordino informalmente su modalità alternative di invio: la legge impone l’utilizzo di strumenti in grado di garantire la presunzione di conoscenza, come la PEC o la raccomandata.
Regolamento condominiale e deroghe possibili
L’unica possibilità di derogare alle modalità stabilite dalla legge è data dal regolamento condominiale di natura contrattuale, che può prevedere forme alternative di comunicazione, a patto che queste siano idonee a garantire la prova della ricezione da parte dei destinatari. Tuttavia, tale possibilità non può essere lasciata alla libera decisione dell’amministratore o dei singoli condòmini.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 35922/2023, ha ribadito che la tutela della collegialità e dei diritti di ciascun condòmino impone il rispetto di regole certe e verificabili.
In conclusione, per assicurare la validità delle assemblee condominiali e delle delibere adottate, è indispensabile seguire scrupolosamente le modalità di convocazione previste dalla legge. L’utilizzo della semplice e-mail, pur comodo e diffuso, non offre le necessarie garanzie legali e può compromettere la regolarità dell’intero procedimento.
Per ogni dubbio o chiarimento in materia condominiale, il team di ALAC è a disposizione dei soci per consulenze e assistenza dedicata.
