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CONVEGNO ALAC

Riqualificazione energetica degli edifici: nuove regole con detrazioni fiscali per una casa più sostenibile (Dlgs. 311/06) e La patologia degli atti di compravendita e di affitto degli immobili privi di certificazione energetica
Palazzo di Città - Comune di Bari
                                   Bari

Breve commento del Seminario

L’8 novembre 2007 nella splendida cornice della Sala Consiliare di Palazzo di Città si è tenuto un interessante convegno tecnico – giuridico organizzato dall’ALAC – Associazione Liberi Amministratori Condominiali – sede prov.le di Bari in collaborazione con APPC – Associazione Piccoli Proprietari di Case – e patrocinato dall’Ordine degli Avvocati di Bari, dalla Fondazione Scuola Forense Barese, Scuola di Aggiornamento e Scuola di Formazione sul tema: “Riqualificazione energetica degli edifici: nuove regole con detrazioni fiscali per una casa più sostenibile (Dlgs. 311/06) e La patologia degli atti di compravendita e di affitto degli immobili privi di certificazione energetica”.
Il Convegno si è caratterizzato per l’elevato profilo degli interventi e per l’autorevolezza dei relatori.
Alla manifestazione erano presenti tra gli altri i magistrati dott. Frugis e dott. Carone, giudici di pace, rappresentanze sindacali, dei consumatori e della proprietà, nonché i dirigenti nazionali Mariella Barile Max Ravelli e dirigenti provinciali ALAC e APPC.
Dopo l’intervento introduttivo del moderatore del Convegno dott. Mauro Simone presidente APPC – ALAC e vice segretario nazionale APPC, sul significato del Convegno, e successivamente alla lettura di un messaggio augurale del governatore della Regione Puglia on. Niki Vendola, sono intervenuti per i saluti di rito: l’Assessore alla casa del Comune di Bari avv. Giovanni Giannini.
L’assessore ha esordito portando il saluto dell’amministrazione comunale ai convegnisti; ha quindi ricordato che il diritto alla casa è un diritto costituzionalmente garantito, come pure il diritto alla salute dei cittadini. Su questi due cardini – a suo avviso – deve muoversi l’iniziativa delle amministrazioni pubbliche e dello Stato per essere in grado di affrontare le sfide che le emergenze ambientali stanno ponendo. A Bari – ha chiosato il relatore - si sta affrontando la riqualificazione urbana e si auspica di rimuovere un ostacolo di tipo culturale, siccome Bari è una città che si è sempre caratterizzata per privilegiare l’espansione urbanistica rispetto alla riqualificazione dell’esistente, con la conseguenza che oggi la città ha vaste aree di degrado urbano nel centro cittadino.
La strategia dell’amministrazione è quindi riqualificare le periferie cioè le aree di edilizia residenziale pubblica secondo le logiche del contenimento energetico, obiettivo questo più difficile invece da raggiungere nelle aree di edilizia privata in quanto la proprietà è polverizzata. L’assessore ha concluso l’intervento auspicando l’impegno da parte di tutti, anche delle associazioni che operano nel settore dell’abitazione e del sociale e dei soggetti professionali per la sostenibilità delle politiche abitative, nonché per un cambiamento degli stili di vista per risparmiare energia; E' poi intervenuto il vice presidente nazionale ALAC avv. Michele Picerno.
Secondo Picerno il problema dell’inquinamento non è dipeso dalle macchine circolanti, quanto piuttosto dall’inquinamento generato dalle nostre case.
Il 40% di monossido di carbonio presente nell’area è infatti imputabile alle nostre case.
Il presidente ha quindi citato alcune esperienze che si stanno sviluppando in Lombardia. A Milano – ad esempio – alcune società organizzano corsi destinati a tecnici per acquisire la qualifica di Certificatori e per offrire di poi un servizio di consulenza gratuita ad aziende, amministratori di condominio e proprietà di case su progetti di riqualificazione energetica degli impianti dell’abitazione. A fronte di questo servizio il privato può ottenere un funzionamento bancario a tasso zero che gli permette di sostenere gli interventi di risparmio energetico e nel contempo usufruire del 55 per cento di detrazione Irpef.
Esperimento speculare è il finanziamento garantito offerto da Istituto bancario per lavori di ristrutturazione o riqualificazione eseguiti da Imprese che pagano un interesse per i progetti. Altro esperimento che si sta affacciando è lo sviluppo di servizi di gestione immobiliare da parte di società che costruiscono immobili.
E' seguito l'intervento dell’avvocato Luigi Ancona che ha parlato a nome dell’ordine degli Avvocati di Bari e della Scuola Forense Barese. Per l'avv. Ancona sono positive e utili queste giornate di approfondimento e aggiornamento poiché una qualificazione e una elevata preparazione da parte degli amministratori di condominio possono consentire anche un miglior servizio ai cittadini e ai proprietari di case e soprattutto evitare quel proliferare di cause che ingolfano la macchina della giustizia.
La giustizia, ha affermato il relatore, è al collasso e perciò una migliore qualità professionale può essere di aiuto per evitare l’impasse del sistema giustizia attraverso una migliore conoscenza delle leggi da parte degli amministratori e dei cittadini.
I lavori sono stati aperti dall’ingegnere Nicola Ruggieri che ha illustrato le tecniche del risparmio energetico e il decreto sull’efficienza energetica in edilizia, Dlgs 192/05 corretto ed integrato dal Dlgs. 311/06. Il tecnico ha ricordato che i proprietari, affittuari e condomini sono tutti interessati ad intervenire per il contenimento dei consumi energetici in quanto un immobile con minori consumi energetici avrà necessariamente un valore di mercato maggiore.
L’ingegnere Ruggieri si è anche soffermato sugli impianti di riscaldamento e sulla necessità di una buona conduzione e manutenzione degli impianti stessi.
E’ seguito l'intervento del dott. Vercelli funzionario tecnico della Polyglass Europa, che produce membrane bituminose per coperture. Il relatore ha puntualizzato che le norme comunitarie prevedono la marchiatura CE dei prodotti impermeabilizzanti, che devono essere garantiti per 10 anni. Ha precisato inoltre che la normativa CE definisce la destinazione d’uso dei prodotti impermeabilizzanti, che viene indicata nelle schede tecniche. Lo sviluppo tecnologico in materia ha prodotto membrane bituminose autoadesive per la copertura, da preferire a quelle posate a fiamma in quanto più durevoli e più rispettose dell’ambiente. Le membrane bituminose sfiammate nella fase di posa in opera perdono in pochi secondi il 70-80% delle loro caratteristiche tecniche; i prodotti autoadesivi invece non subiscono questo stress.
L’ing. Capezzuto, energy manager del Comune di Bari, di seguito ha svolto un brillante ed esaustivo intervento sugli impianti termici e canne fumarie alla luce del dlgs.311/06.
L’abitazione da consumatore di energia può diventare un produttore di energia con pannelli solari, fotovoltaici e risparmio di CO2. Riguardo alla Certificazione energetica è indispensabile conoscere quanto consuma un edificio. Per fare ciò occorre richiedere una diagnosi energetica per vedere se gli edifici sono in una classe efficiente o meno.
Il relatore ha rammentato le sanzioni per progettisti, amministratori, e manutentori per la inosservanza degli obblighi di manutenzione, per i progettisti che emettono false certificazioni energetiche, per i direttori dei lavori che asseverano il falso, nonché per i costruttori che non consegnano l’attestazione di qualificazione energetica nella more dell’attestato di certificazione energetica.
E’ stato altresì ricordato che è passibile di sanzioni penali chi realizza impianti a gas fuori norma in spregio alle disposizioni della legge 1083. Il relatore ha anche rammentato l’obbligo di manutenere le canne fumarie. Quelle in amianto sono soggette a una normativa molto restringente e ha ricordato casi di canne fumarie incendiatosi per assenza di manutenzione. Le canne fumarie, è stato anche detto, devono essere collaudate all’atto della installazione, marchiate da CE e dotate di libretto di istruzione d’uso e di manutenzione.
Interessanti i due successivi interventi, il primo del relatore della STO Italia dott. Bellini riguardante il Sistema STO per le coperture di facciata e pareti, isolamento termico e rivestimenti murali e il secondo del geom. Delle Fontane della DECA s.r.l. riguardante il metodo di applicazione del sistema STO.
Di poi è intervenuto l’avvocato Gaetano Bux, il quale ha trattato il tema dell’obbligo della Certificazione degli edifici. In mancanza dell’attestazione, che i proprietari dovranno possedere previa diagnosi energetica dell’immobile, i contratti di compravendita e di affitto saranno considerati affetti da nullità relativa.
Il relatore ha chiosato anche sulla maggioranza assembleare occorrente per gli interventi volti al contenimento del consumo energetico. Il legislatore nel modificare l’art. 26 co. 2 della legge 10/91, che prevede degli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico, individuati attraverso un’attestazione di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, con indicazione degli interventi di risparmio energetico occorrenti, ha stabilito che le relative decisioni assembleari siano valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali. A parere di Bux il legislatore avrebbe inteso riferirsi alla maggioranza di cui al 3° co. dell’art. 1136 c.c. o assai più probabilmente alla maggioranza delle sole quote millesimali di cui all'art.1136, 2° e 3° comma. Saranno ovviamente le corti giudicanti a confermare o a smentire le prime interpretazioni date sull’argomento.
Il relatore ha posto in termini dilemmatici all’attenzione dei partecipanti gli aspetti riguardanti le conseguenze della nullità relativa prevista dal legislatore:
Dopo la conclusione del contratto di compravendita o di locazione è possibile convalidare la nullità con la presentazione della certificazione? ed entro quanto tempo dalla conclusione del contratto questo sarebbe possibile? Se i principi dettati dalla legge sono quelli della tutela ambientale perché il legislatore non ha completato l’applicazione della normativa estendendola agli atti di trasferimento a titolo gratuito per donazione, donazione testamentaria, comodato gratuito e a coloro che occupano l’abitazione principale? Il relatore ha auspicato al riguardo un intervento chiaro del legislatore altrimenti sarà compito delle varie corti giudicanti dare risposta a queste questioni.
Per la società MPE Energia s.r.l. è poi intervenuto il dott. Lucantonio, il quale ha ricordato che dal 1° luglio 2007 è scattata la deregulation del mercato elettrico italiano e che all’uopo è stato stipulato un accordo con ALAC basato su convenienza e trasparenza per gli utenti con sconti tariffari per il condominio.
Il dott. Simone, in avvio di presentazione del funzionario dell’Acquedotto Pugliese dott. Lovecchio, ha ricordato che la tematica del risparmio energetico comprende anche la tutela della risorsa idrica e non può non rivolgersi ai fruitori finali cioè alle famiglie sensibilizzandole ad essere protagoniste di una serie di azioni volte a risparmiare acqua e bolletta attraverso risparmi significativi con piccoli accorgimenti che tutti possono mettere in atto. Quando ci laviamo i denti con il rubinetto aperto vanno via mediamente 15 lt. d’acqua. Se si tiene chiuso il rubinetto quando non è necessario si risparmiano in media 8 lt.
Per una doccia servono da 40 a 80 lt., per un bagno si consumano da 100 a 200 lt.
Un uso più attento può far risparmiare il consumo domestico fino al 50%. Con un rubinetto o un water in perdita si sprecano anche 100 lt d’acqua al giorno.
Insomma non c’è acqua da perdere, perché l’acqua definita l’oro blu è una risorsa che scarseggia sul nostro pianeta e per esperienza comune scarseggia da sempre sul nostro territorio.
L’AQP recentemente ha promosso l’uso di riduttori di flusso da non confonderli con i comuni miscelatori. E’ un dispositivo che in molti hanno ricevuto dall’AQP e montato facilmente sui rubinetti di casa per risparmiare acqua, e che può far risparmiare anche il 50%. Bisognerebbe montarli anche sui rubinetti per la doccia.
Il costo dell’acqua in Puglia però – non solo a causa delle perdite sulle reti e nelle case – non è socialmente sostenibile e questo crea non poche criticità agli amministratori di condominio.
Le difficoltà del condominio di riscuotere i propri crediti verso i condomini si traduce in un grave onere per i condomini adempienti, ovvero nel ritardo nel pagamento delle fatture dell’acqua all’AQP, ritardo sanzionato per regolamento da interessi di mora e adesso illegittimamente ad avviso dell'ALAC anche da oneri stragiudiziali.
L’intervento successivo del dott. Lovecchio dell’area clienti dell’Acquedotto Pugliese non ha incontrato il gradimento degli amministratori su un punto: la richiesta della società del pagamento dei c.d. oneri stragiudiziali per meri solleciti di pagamento delle fatture idriche. Su questa questione si è aperta una controversia tra gli amministratori e l’AQP, che potrebbe sfociare in vertenze giudiziarie.
Il panel dei relatori è stato concluso dal commercialista Emmanuele Bux, che ha offerto il proprio interessante contributo informando che il ddl finanziario 2008 ha prorogato diversi interventi di risparmio energetico che possono ottenere detrazioni e agevolazioni fiscali prorogati al 2010 unitamente all’agevolazione IVA del 10%.
La manifestazione, che ha visto una massiccia partecipazione di iscritti e di professionisti, si è chiusa con un buffet offerto dagli sponsor.

Il Segretario
Geom. Giuseppe Simone

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